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html模版中外發展經驗視域下的中央商務區打造（3）四、綜合開發是增強中央商務區生命力的重要手段

現在國際上，對於中央商務區的評價大致有消極、中性、積極的三種看法。其一，認為中央商務區已是強弩之末；其二，認為中央商務區雖然重要，但由於規劃和管理方面對中央商務區變化認識不足，導致瞭中央商務區的失效；其三，認為大城市的未來主要依賴中央商務區的發展，倘若中央商務區衰退則大城市將失去活力。實事求是地講，中央商務區既不在死亡也不在衰敗，而是正在經歷著變化。從國際發展趨勢來看，中央商務區的樣式和發展趨勢都在不斷發生變化。一是高端辦公機構持續湧入，而低端辦公機構陸續外遷；二是加大瞭對公共交通系統和步行系統的建設，以緩解巨大的交通壓力；三是建築技術日益先進，建築風格日趨多樣化，同時近年來也開始註意對那些具有典型時代特征的傳統建築進行保護。

未來的中央商務區結構可以劃分為中央商務區核心區和若幹功能分區。隨著城市經濟的不斷深入發展，傳統中央商務區已經難以滿足經濟社會發展benz汽車音響主機評比的需要。所以，一方面要對原中心商務區進行完善改造；另一方面，要及時規劃建設副中心，這樣才能更加符合城市長期發展的需要。

為瞭集約化利用土地資源，中央商務區建設還應當註意搞好綜合用途開發，抓好多樣化功能的整合。實踐表明，綜合用途開發是城市發展的本質需求。其一，多種功能復合作用，比單一功能的中央商務區具有更大的吸引力和輻射力；其二，綜合用途開發能緩解城市中央商務區的產城分割問題，更有利於推進產城融合；其三，綜合用途開發有利於滿足中央商務區內人群的多方面需要，吸引相關人員入駐；其四，可以增加開發成功的可能性、降低開發管理的成本；其五，有利於避免城市中心區由於功能單一而造成的單調和乏味，使中央商務區的外觀更多樣化。因此要註重城市立體空間的綜合利用。

中央商務區綜合用途開發能改變傳統的城市土地利用模式，可以通過以下方式促進中央商務區的綜合開發利用。其一，對中央商務區內現有建築的內部功能實行置換；其二，對中央商務區內的建築進行更新與再利用；其三，深入開發具備復合功能的建築空間。在進行中央商務區綜合用途的開發中，還有些問題不應忽視。一是在規劃編制過程中應加強對土地綜合使用的定量研究，形成土地綜合使用的有效規劃控制手段；二是需要統籌考慮同一個地塊中多個功能之間的兼容性和各個不同功能界面之間的沖突問題；三是要綜合考慮開發區內諸功能之間的相容性和可持續發展；四是須確保有足夠的綠化用地、休憩用地、必備的公共設施和多種類型的交通方式；五是需要提升市區的文化內涵，充分體現城市的歷史積淀，更好地創造宜人氛圍。

根據國際上中央商務區的發展經驗，發達國傢中央商務區綜合開發中的許多做法值得我們借鑒。一是要有合理完善的規劃管理。比如巴黎拉德芳斯中央商務區的成功就在於其完善合理的規劃，也因此而被譽為現代中央商務區的典范。二是註重合理的空間佈局與景觀設計，註意樓宇的疏密相間，改變建築風格單調的局面，建築物外觀設計應能最大限度地體現中央商務區的風格與特色。如今國外新區規劃時，通常都是先做景觀賓士原廠音響設計，而後再做建築設計。三是要重視民間融資，國外許多中央商務區的建設不乏私人投資。

五、以國外為鑒的中央商務區構建路徑探析

當前國內許多大城市都提出瞭建設中央商務區的規劃設想，具體做法各有千秋，應當因地制宜，找準自己的發展路徑。總體上應當把握這樣幾條原則：一是富有國際視野，體現國際水平；二是功能高度復合，註重中央商務區的功能多樣性；三是積極推進數字化，大力發展電子商務；四是著力追求現代商務環境與良好自然生態的有機融合。

我國大多數城市尤其是商貿服務業比較發達的城市都有傳統的商業中心，這可以看作是中央商務區的最早雛形，目前大都由單純的商業中心向綜合文化和經濟全能中心過渡。然而國內大部分中央商務區卻與國外中央商務區先市場後規劃的路徑相反，大多都是屬於先規劃後發展，而且大多都定位於特定功能區的形式。究其深層原因，主要是在於當前我國正處於快速發展的城市化進程中，各地城市紛紛在拓建城市新區。在這些新區中，事先做好規劃，設計各類功能區，自然是決策者的首選。與在老城區邊拆邊建、自然形成的中央商務區不同，當前我國中央商務區發展的特色主要有：發展定位傾向於特定功能區模式；發展方式傾向於以規劃指導為主；產業佈局表現為以商業發展為主，以商務辦公為輔；產業重點大都突出強調金融業；產業政策集中於優惠的扶持政策，而不是普遍的國民待遇；產業關聯不夠密切，集群效應不夠明顯；企業調整頻率較高，人員流動缺乏良性渠道。總的來說，與國際上發達的中央商務區相比，在規范性、成熟度和環境氛圍方面，都還存在相當大的發展空間。一是產業集聚程度還有較大的欠缺，二是人流過於密集，三是產業功能尚待完善。但國內中央商務區也有一些獨到的優勢：一是產業規劃起點較高，功能分區較為明確；二是較為充分地預留瞭產業發展的用地需求和建築空間；三是在產業發展方向上較為重視產業政策的引導推動作用。從我國的中央商務區發展走勢看，目前正日益呈現出這樣幾個趨向：一是業態佈局日趨多樣，金融行業占據龍頭；二是信息化、智能化水平逐步提高；三是商業經營日趨繁榮；四是更加重視產城融合；五是公共基礎設施配備樣式正逐步向發達國傢靠攏；六是更加重視便捷化、人性化設計。從總體上看，已經由側重關註硬件建設轉到重視軟件建設，更加追求物質與精神的結合、經濟與社會的和諧。

參照國外中央商務區的發展情況，可以為國內中央商務區的建設提供不少有益的啟示，我們應當以此為鑒，少走彎路。其一，定位明確，突出特色，錯位競爭。區域之間中央商務區的同質化會帶來資源配置的浪費。隻有揚長避短，才能實現優勢互補。其二，統籌考慮中央商務區功能的多樣性。在中央商務區的建設中，除瞭要考慮商務辦公的首要功能外，還要考慮從屬的功能。如果忽視作為都市生活的整體所必須的其它功能，就會給中央商務區的商務活動帶來不便，導致城市功能的欠缺。其三，以高標準規劃立體化的交通系統和智能化的交通管理系統。應當大力發展軌道交通，完善多層次的客運體系，方便各種交通工具之間的換乘銜接。還應當搞好步行街和停車場建設。要綜合利用高架、地面、地下多種交通方式，提高通行效率，促進人車分流，預防和減緩擁堵現象。其四，要切實彰顯城市個性。作為城市窗口和品牌的中央商務區，必須要體現所在城市的人文底蘊和特色風格，要著力打造具有當地特色的地標性建築，切忌千城一面。

（作者：濟南社會科學院經濟研究所所長、研究員、經濟學博士）

來源：《理論學習》

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